Teilungserklärung
Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt und kann von jedem eingesehen, der ein berechtigtes Interesse dazu hat. Ein berechtigtes Interesse hat beispielsweise der Kaufinteressent, der bereits in Kaufverhandlungen mit dem Verkäufer steht und in Erwägung zieht die Eigentumswohnung zu kaufen. Für die Baufinanzierung wird die Teilungserklärung natürlich auch gebraucht. Denn aus der Teilungserklärung wird ersichtlich, wie das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Zudem wird das Sondereigentum jedes Miteigentümers genau definiert und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Folglich ist aus der Teilungserklärung zuerkennen, wo das Sondereigentum liegt und was es umfasst.
Mit einer Teilungserklärung kann ein Haus in per Gesetz in zwei verschiedene Varianten aufgeteilt werden. Einmal in der Form, dass dem Grundstückseigentümer das Haus und Grundstück alleine gehören oder in der Form, dass laut Vertrag mehrere Grundstückseigentümer gibt. Wobei die erstgenannte Variante mit nur einem Alleineigentümer in der Praxis am häufigsten vorkommt. Jedoch kann der Alleineigentümer nicht nur aus einer Person bestehen, sondern auch aus mehreren Personen. Dies könnten beispielsweise zwei Ehegatten gemeinsam sein oder eine Erbengemeinschaft, die aus mehreren Personen besteht. Sofern Ehegatten je zur Hälfte als Alleineigentümer auftreten, spricht man auch von Bruchteilsgemeinschaften.
Bevor ein sich ein potentieller Kaufinteressent für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte er vorher ganz genau in die Teilungserklärung schauen. Denn aus der Miteigentumsquote am Grundstück geht beispielsweise hervor, in welchem Maße der Eigentümer an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum beteiligt ist oder sich beteiligen muss, wenn er die Eigentumswohnung tatsächlich erwirbt. Zwar kann die Miteigentumsquote auch geändert werden, aber dazu ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Weiter ist der Inhalt der Teilungserklärung identisch mit dem Aufteilungsplan und muss mit der Bauausführung übereinstimmen.
Aus der Teilungserklärung geht ebenso die Nutzungsmöglichkeit der Räume genau hervor. Wenn beispielsweise bestimmte Räume als Wohneigentum ausgewiesen sind, dann dürfen diese nur zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht als Laden oder Büro, was dem Teileigentum entsprechen würde. Weiter ist beim Teileigentum auch die Zweckbestimmung von großer Bedeutung. Steht in der Teilungserklärung als Teileigentum Laden, dann darf das Ladengeschäft nämlich in den Abendstunden nicht als Gaststätte, Kneipe oder sogar Diskothek betrieben werden.
Überprüfen Sie beispielsweise auch, ob der Kfz-Stellplatz oder die Garage als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen wird oder ob für die Garage nur ein Sondernutzungsrecht besteht. Genauso sollten Sie die Bestimmungen für Gartenflächen oder Terrassen in Erdgeschosswohnungen überprüfen.