Immobilienmakler

Wann sich ein Forwarddarlehen lohnt

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Das Darlehen nach dem Forward-Prinzip funktioniert ähnlich wie eine Anschlussfinanzierung – mit jener Besonderheit, dass der Zinssatz vor Ende der alten Zinsbindungsfrist festgesetzt wird. In den meisten Fällen innerhalb von 36 Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung. Wie bei einer Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer das Forward-Darlehen für die Immobilienfinanzierung bei der aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Institut wechseln.

Die Kosten für eine Umschuldung zu einer anderen Bank sind auf diese Weise überschaubar, sodass der Kreditnehmer sie bei den Überlegungen eigentlich nicht berücksichtigen muss. Zuerst ist es wichtig, Angebote für das Forward-Darlehen einzuholen und die Angebote zu bewerten. Generell geht es hierbei um die Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Start des Forward-Darlehens ist, desto weniger können Kunde und Bank voraussehen, wie hoch die Zinsen bis zum Ende der bestehenden Zinsbindungsfrist für den Wohnkredit steigen.

Die Bank lässt sich die zeitige Kreditzusage mit einem sogenannten Forward-Aufschlag bezahlen. Wie hoch dieser Zinsaufschlag ist, ist davon abhängig, wie die Bank die Zinsentwicklung abschätzt. In den letzten Jahren lag dieser Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Punkten pro Monat bis hin zur Ablösung des bestehenden Darlehens.


Ab wann lohnt sich das Darlehen?

Ab wann sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt vor allem von der Entwicklung der Zinsen für die Hypothek ab. Ist in früher Zukunft von Zinssteigerungen auszugehen, sollte mit dem Abschluss des Forward-Kredites nicht mehr zu lange gewartet werden. Wenn die Zinsen dagegen nur in sehr geringem Maß steigen, muss gerechnet werden, wann der zu bezahlende Zinsaufschlag von den steigen Zinsen amortisiert wird.

Generell können die Kreditnehmer ein Forward-Kredit bei den Banken bis zu 5,5 Jahre vor Ende des aktuellen Darlehens abschließen. Es wird oftmals ab einem Zeitpunkt von 36 Monaten vor dem Abschluss der Zinsbindung empfohlen, denn dann kann die Zinsentwicklung genauer kalkuliert werden. Wenn mit steigenden Zinsen gerechnet wird, dann kann sich der Abschluss des Forward-Darlehens auch schon früher lohnen. Auf diese Weise sichern sich die Kunden aktuell günstige Bauzinsen und erhalten zugleich die Zinssicherheit für die Zukunft.

Bei der Entscheidung für ein Forward-Darlehen sollte vor allem der zu bezahlende Zinsaufschlag berücksichtigt werden. Dieser hängt vor allem von der Länge der Zeit zwischen dem Abschluss des Forward-Darlehens sowie dem Ende der derzeitigen Zinsbindung ab. Hierbei kann der Kunde von der Faustregel ausgehen, dass, je länger die Wartezeit ist, umso höher ist der Zinsaufschlag auf das Darlehen. Eine andere alternative wäre die klassische Umschuldung. Dabei wird das Darlehen für abluaf der Sollzinsbindung abgelöst und durch eine Darlehensneuaufnahme ersetzt. Voraussetzung hierfür wäre aber, das die Bank einer vorzeitigen Abschlösung zustimmt.